Popolna svoboda, lastni dom

Za večino ljudi je posedovanje stanovanja predvsem duhovno zadovoljstvo. Vendar ne smemo zanemariti dejstva, da gre pri pridobitvi stanovanjske lastnine tudi za materialno varnost. Biti sam svoj gospod pomeni neodvisnost, varnost, svobodo, intimnost, udobje ... vse to je dom.

28. 2. 2002

Stanovanje v kapitalistični družbi pomeni poleg čustvene zadovoljitve predvsem finančno varnost. Šele ko ima človek svoje lastno stanovanje, naj bi se počutil dovolj varnega in zadovoljnega. Cilj vsakega posameznika naj bi bil, da v aktivni delovni dobi čim hitreje privarčuje dovolj denarja, da si lahko kupi nepremičnino in tako zagotovi delček osnovne socialne varnosti.

Tako menijo in svetujejo finančni svetovalci, tako tudi čuti in verjame večina ljudi. “Najprej štalca, pol pa kravca,” pravi jasna in na videz nedolžna ljudska modrost. Že kot otrokom so nam jo v dobri veri šepetali na uho in danes jo malo bolj na glas izgovarjamo same. S pridihom grenkobe, če še nimamo stanovanja, in s ponosom, če se lahko pohvalimo s kupoprodajno pogodbo.

Prva želja po svojem koščku pod soncem, kjer bodo veljala samo naša pravila in bo vse urejeno tako, kakor si želimo, se porodi že zelo zgodaj. Začne se z željo po svoji sobi pri desetih letih in konča z obsedenostjo o nujnosti nakupa stanovanja ob vstopu v trideseta leta. Gre tej želji pripisati le čustveno potrebo posameznika po posedovanju ali pa je človek res varen, odgovoren in nekako “odrasel” šele, ko mu uspe zbrati dovolj denarja, da si kupi stanovanje?

Nacionalno varčevanje

Veliko mojih prijateljev in znancev se je z vso potrebno resnostjo in odgovornostjo lotilo postopka družbenega odraščanja. Zadali so si cilj, da v prihodnjih petih letih prihranijo dovolj denarja, da si bodo lahko kupili stanovanje. Seveda so pripravili načrt varčevanja in upoštevali tudi dejstvo, da se bodo morali kljub varčevanju pred nakupom pošteno zadolžiti.

Večina se jih je pridružila 56.000 varčevalcem, ki so se vključili v program nacionalne varčevalne sheme (NSVS). Po izračunih mnogih strokovnjakov je namreč nakup lastnega stanovanja s kreditom, pridobljenim na podlagi predhodnega varčevanje v NSVS, v tem trenutku najugodnejši. Seveda obstajajo tudi druge možnosti, zlasti če imate dovolj privarčevanega denarja in želite obesiti zavese v pravkar kupljenem stanovanju že prihodnji mesec.

Ko vam zmanjka milijonček ali dva

Poznam zelo malo ljudi, ki so si kupili stanovanje in se jim za to ni bilo treba zadolžiti. Večini med njimi so dobršen del zneska primaknili starši. In kaj preostane tistim, katerih starši niso tako radodarni? Večina se odloči za bančno posojilo. Slovenske banke ponujajo tudidolgoročna stanovanjska posojila. Če ste pripravljene še nekaj časa varčevati, se lahko odločite za programe namenskega varčevanja, ki omogočajo, da po preteku varčevanja pridobite posojilo pod ugodnejšimi pogoji (alternativa NSVS).

Najdaljši možni rok pri najemu posojil je 20 let, če pa ste mlajše od 35 let, so vam pri nekaterih bankah pripravljeni posoditi denar za 30 let. Ste se zagrele? Počasi, saj ni vse tako lepo. Že po prvih informativnih izračunih boste ugotovile, da bančna posojila niso tako ugodna, kakor bi si želele. Razmeroma visoke obresti in stroški, ki so povezani z najemom posojila, vas bodo najbrž spravili v slabo voljo, vendar vas naslednja dejstva lahko spravijo še v slabšo.

Pazljivo pri najemu posojil

Eden izmed pogojev, da so se v banki sploh pripravljeni pogovarjati z vami, je, da ste v rednem delovnem razmerju, honorarna zaposlitev seveda odpade. Vendar ni dovolj redna zaposlitev, kreditno sposobne ste le, če imate podpisano pogodbo o delu za nedoločen čas. Vas to ni ganilo? Ste ravno včeraj podpisale pogodbo o delovnem razmerju za nedoločen čas? Srečnica!

Pomembna stvar pri najemu posojila je vaš osebni mesečni dohodek, saj bistveno vpliva na višino odobrenega posojila. Mesečna obveznost je lahko le tolikšna, da ne presega tretjine vašega rednega mesečnega dohodka. Če že imate najeto posojilo za avtomobil, se to upošteva kot breme in zmanjša vašo kreditno sposobnost. V tolažbo – nekatere banke že kažejo malce več fleksibilnosti, saj se lahko pri njih pod nekaterimi pogoji dogovorite za plačilo mesečnih anuitet, ki presegajo magično tretjino.

Vendar gre pri tem prej za redkost kot pravilo. Banka zahteva od vas dodatno zavarovanje posojila (posojilo z rokom nad 120 mesecev). Zavarujete ga lahko z zastavo nepremičnine, ki pa ne sme biti obremenjena s hipotekami ali drugimi bremeni. Postopek: zastavitelj nepremičnine (stanovanja ali hiše) mora nepremičnino zavarovati pri zavarovalnici in vinkulirati (vezati) v korist banke.

Vse skupaj je seveda povezano s stroški. Če se odločite za takšno zavarovanje posojila, boste pri banki iztržile ugodnejšo obrestno mero. Druga alternativa za zavarovanje posojila je, da za vas jamčita dva kreditno sposobna človeka ali poroka. Posojilo lahko zavarujete tudi z zastavo vrednostnih papirjev.

Katerega od načinov boste izbrale, je seveda odvisno od vas. Na višino posojila vplivajo tudi obdobje, v katerem mislite odplačati posojilo, obrestna mera, metode izračunavanja mesečne obveznosti in seveda vrednost nepremičnine. Nekoliko podrobneje predstavimo prva dva pogoja:

  • obdobje, za katero najemate kredit: odločite se lahko, da boste posojilo vrnile v obdobju od pet in največ dvajset oziroma trideset let (posebna ponudba). Vsi si želimo, da bi slovenske banke ponudile več dolgoročnih posojil. Tako bi se finančno breme razporedilo skozi daljše časovno obdobje in ne bi tako zelo bremenilo proračuna tistih, ki lahko kupijo stanovanje le z najetjem posojila.

  • več o obrestnih merah: banke za izposojeni denar zaračunajo obresti. Višina obresti se od banke do banke razlikuje. Vendar pa se boste v vsaki banki lahko dogovorile za najugodnejšo obrestno mero, če boste zadostite naslednjim pogojem: če ste njihov komitent, če ste lastnica katere izmed kreditnih kartic, ki jih ponuja banka, v nekaterih bankah so obresti ugodnejše tudi za mlajše od 35 let, poleg tega na znižanje obrestne mere vpliva tudi obdobje zaupanja oziroma sodelovanja z banko.

Če posojila ne dobim

Kaj lahko storite, če vam banka posojila ne odobri? Lahko poskusite dobiti hipotekarni kredit ali lizing. Na slovenskem finančnem trgu za zdaj ni posebno ugodnih ponudb za to obliko zadolževanja, zlasti ne, če kupuje stanovanje kot posameznik. Hipotekarni kredit je kot alternativa bančnim posojilom trenutno – prav tako kot lizing – primernejši za pravne osebe, ki potrebujejo denar za nakup poslovnih stavb.

Vendar naj vas potolažimo, da lahko z vstopom v Evropsko unijo tudi pri nas pričakujemo takšno obliko hipotekarnega kredita, kakršna obstaja v tujini. Lizing je praviloma mogoče pridobiti v zelo kratkem času, saj morate zadostiti predvsem dvema pogojema: imeti morate dovolj lastnega kapitala (zadostna višina samoudeležbe, najmanj dvajset odstotkov vrednosti nepremičnine) in ustrezno lokacijo nepremičnine oziroma njeno ugodno ocenjeno vrednost.

Zakaj mora biti lokacija nepremičnine ustrezna? Dajalec lizinga se želi v primeru vašega neplačevanja zavarovati, kar pomeni, da boste za posel dogovorili samo, če je nepremičnina dovolj atraktivna oziroma na takšni lokaciji, da jo bo mogoče v relativno hitrem času in po relativno ugodni ceni prodati. Dajalec lizinga mora namreč, če ne plačuje obveznosti, nepremičnino prodati in s tem pokriti neplačane obveznosti in nastalo škodo.

Vas to spominja na stare ameriške filme – banka proda kmetijo najbolj ubogemu kmetu, ker ta ne more plačevati obveznosti. In sledi najmanj polurno pretakanje solzic … Ključnega pomena pri najetju lizinga pa je dejstvo, da postanete lastnica nepremičnine šele z zadnjim plačanim obrokom. Veliko nevarnost torej pomeni morebitni stečaj podjetja, s katerim sklenete pogodbo o lizingu, saj vaše stanovanje postane del stečajne mase tega podjetja. Svetujem skrajno previdnost – če želite jokati samo ob filmih!

Za začetek poletite iz hiše svojih staršev

Tukaj je primer 31-letne Maje: “Zanosila sem. S fantom nisva imela svojega stanovanja, zato sva z veseljem sprejela ponudbo mojih staršev, da si urediva stanovanje v zgornji etaži. Nekaj denarja sva imela privarčevanega in ravno dovolj ga je bilo, da sva si uredila prav prijeten domek. Prvo leto je nekako šlo. Starši so mi bili resnično v veliko pomoč, ko se je rodil mali Luka.

Vendar pa je njihova vsakodnevna navzočnost postala sčasoma moteča. Začutila sem potrebo po tem, da se s svojo malo družino nekako ločim od družine, ki sta jo zame pomenila moja starša. Hotela sem, da se postavi jasna meja: jaz, fant in Luka smo enota zase. Zame nikakor ni bilo sprejemljivo, da moji starši, čeprav z dobrimi nameni, posegajo vanjo.

Začeli so se prepiri: sprla sem se s starši, prepirala sem se s fantom. Počasi smo postajali nezadovoljna družina. Na koncu me je že srečanje z mamo pred hišo spravilo v slabo voljo. Odločila sem se temu narediti konec. Zbrala sem pogum in najela stanovanje. Lepo dvosobno stanovanje v hiši smo zamenjali zaenosobno stanovanje v bloku. In to je bila ena mojih najboljših odločitev v življenju! Čeprav moramo sedaj ravnati z denarjem zelo preudarno, smo srečna družinica.

Odnosi s starši so se kmalu po odhodu normalizirali, lahko rečem, da še nikoli niso bili tako dobri.” Maja si je upala priznati, da jo življenje v hiši staršev onesrečuje in da se počuti omejeno, nesvobodno. Ugotovila je, da je v razmerju do staršev še vedno v podrejenem položaju, in to je morala in si želela spremeniti. Koraki, ki si jih najbolj želimo narediti, so ponavadi povezani z odraščanjem oziroma sprejemanjem odgovornosti in pripomorejo k dograjevanju osebnosti.

Ti koraki so najtežji, saj zahtevajo veliko energije in poguma, pa vendar edini peljejo v odraslost in k razvoju zdrave in zrele osebnosti. Ustvariti si svoj domek, biti sam svoj gospod – za dosego tega vam ni treba kupiti stanovanja. Za začetek najemite majhno stanovanje vsaj osem kilometrov stran od bivališča staršev. Če same tega niste sposobne (finančni problemi), najemite stanovanje skupaj s prijateljico – lažje vama bo skupaj premagovati napade, ki jih povzroča odvisnost od staršev, in seveda strah pred odgovornostjo, ki ste si jo zadejale na ramena.

Pomislite, kako prijetno se bo po napornem dnevu v službi vrniti v stanovanje, v katerem ne bo mame s tisoč vprašanji in nasveti, ki vam potem še ure odmevajo v glavi. Poskusite si predstavljati, da vso energijo, porabljeno v enem mesecu za prepire s starši, vložite v svoje delo. Mar ne bi bile bolj kreativne in še bolje opravljale svoje delo ter imele več energije za boljši odnos s sodelavci in z nadrejenimi? Napredovanje in povišica vam gotovo ne uideta. In s povišico si lahko krijete del stroškov, ki se pojavijo s samostojnim življenjem.

Preudaren korak naprej

Vse, ki že okušate samostojno življenje in si želite kupiti stanovanje, se morate zavedati, da bo zadolžitev (najem posojila) za nakup stanovanja bistveno vplivala na kakovost vašega življenja v prihodnjih letih. Zato se tega projekta lotite z vso resnostjo. Z natančnim načrtovanjem prihodkov in odhodkov – za vsa leta, ko boste odplačevale posojilo – boste dobile vpogled v svoje prihodnje finančno življenje. Tudi tiste, ki se vam ni treba zadolžiti, si vzemite dovolj časa za premislek o smotrnem nakupu nepremičnine.

Naj vam ustreza v vseh pogledih, saj boste v njem preživele vsaj nekaj let. Nasvet: ne kupujte stanovanja, za katerega vam je jasno, da ga boste v prihodnjih letih morale prodati – ker ne bo več ustrezalo takratnim potrebam. Kupite stanovanje, za katerega ste gotove, da boste v njem srečno živele velik del življenja. Pri samem nakupu nepremičnine – vsaj v formalnopravnem smislu – vedno poiščite strokovno pomoč.

Lahko se obrnete na eno izmed nepremičninskih agencij ali odvetniško pisarno, vendar bodite pri izbiri obeh previdne. Vsekakor pa morate s pomočjo pravnega strokovnjaka preveriti zemlji- škoknjižno stanje nepremičnine. Mnogim se je že pripetilo, da so kupili stanovanje, na katero je bila vknjižena hipoteka. Nikar ne dovolite, da bi se kaj takega zgodilo tudi vam.

Strokovnjaku prav tako prepustite vse v zvezi s pogodbo. Bodite previdne s svojimi življenjskimi prihranki – bolje je, da vas imajo pred nakupom stanovanja za panično osebo, kakor da bi vas zagrabila upravičena panika, potem ko boste že plačale kupnino in se bo izkazalo, da ni vse tako, kakor bi moralo biti. Nakup stanovanja je sicer zelo stresno obdobje v življenju, vendar se splača potrpeti, kajti res je lepo poležavati na udobnem kavču v svojem lastnem domu. In če bo to vaše edino razvedrilo v prihodnjih desetih letih, velja o tem dobro razmisliti.

Nekaj priporočil ob nakupu nepremičnine

Nevednost vas lahko drago stane

  • Obvezno preverite zemljiškoknjižno stanje nepremičnine; nepremičnina mora biti prosta vseh bremen in hipotek.

  • Prodajalec mora imeti vse izvirnike kupoprodajnih pogodb o zamenjavah lastništva, ki si jasno sledijo vse do dokazila o njegovem lastništvu. Posedovanje vseh pogodb od prvega lastnika dalje je izredno pomembno, kadar nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo. Če manjka katera izmed pogodb, nepremičnine ne boste mogle vpisati v zemljiško knjigo.

  • V pogodbi, ki jo boste sklenile s prodajalcem, se morate jasno dogovoriti: o opisu nepremičnine in morebitni opremi, ceni, plačilnih pogojih, roku za izročitev nepremičnine in pogodbeni kazni za morebitno zamudo pri izročitvi nepremičnine. Prav tako določite, kdo bo plačal DDV, notarja in stroške, povezane z vpisom v zemljiško knjigo.

  • Ob plačilu celotne kupnine vam mora prodajalec izročiti vse

Mija Mušič

Na spletnih straneh Adria Media Ljubljana uporabljamo piškotke z namenom zagotavljanja spletne storitve, oglasnih sistemov in funkcionalnosti, ki jih brez njih ne bi mogli nuditi.

Z nadaljnjo uporabo spletnih mest soglašate z uporabo piškotkov.
Če piškotkov ne želite, jih lahko onemogočite v nastavitvah

zapri